Collavini Advogados

Anteriormente demonstramos a importância da due diligence na aquisição de imóveis[1], como meio de mitigar os riscos e documentar a real situação jurídica dos bens e das Partes envolvidas no momento da celebração do contrato de compra e venda de imóvel.

Neste artigo alertamos para os riscos envolvidos em uma negociação, em caso de dispensa das certidões de distribuição de ações judiciais e fiscais durante a aquisição de imóveis, especialmente no que tange a fraude à execução.

Segundo a legislação processual, a fraude à execução não é presumida e se caracteriza quando o devedor/executado aliena ou onera bens quando há penhora averbada na matrícula do imóvel ou se no tempo da alienação, tramitava ação capaz de reduzi-lo à insolvência. 

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento de que “o reconhecimento de fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente” [2].

Partindo desse raciocínio, compradores podem entender que bastaria a verificação da matrícula atualizada do imóvel para afastar os riscos de questionamento da compra e venda, contudo, tal procedimento não é correto e não afasta a possibilidade de questionamento do negócio.

Isso porque a dispensa das certidões pode ser considerada pelos Tribunais brasileiros como um indício de má-fé do terceiro adquirente, que não adotou as cautelas mínimas para celebração do negócio e assumiu os riscos decorrentes dessa atitude[3].

E quais os efeitos do reconhecimento da fraude à execução? O mais importante deles é o reconhecimento da ineficácia do negócio jurídico perante o credor.

Apesar da venda estar concretizada e produzir efeitos perante terceiros, o Poder Judiciário poderá declarar a fraude à execução, desconstituindo a compra e venda. Nessa situação e após decisão transitada em julgado declarando a fraude à execução, caberia ao comprador apenas ação de regresso em face do vendedor/devedor para fins de ressarcimento dos valores pagos pela compra declarada nula.

Em conclusão, não se recomenda a dispensa das certidões judiciais e tributárias que são de suma importância para garantir ao adquirente a lisura do negócio e, assim, evitar o reconhecimento da fraude à execução que poderá ensejar a desconstituição da compra e venda.

[1] https://collavini.com.br/imobiliario/saiba-a-importancia-da-due-dilligence-na-aquisicao-de-imoveis/

[2] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Súmula nº 375; Brasília; Corte Especial, Julgado em 18.03.2009, publicado no DJE em 30.03.2009.

[3] TJSP;  Apelação Cível 1005486-21.2020.8.26.0010; Relator (a): Claudia Menge; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional X – Ipiranga – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 11/01/2023; Data de Registro: 11/01/2023