Collavini Advogados

Em 2021, o mercado imobiliário de alto padrão apresentou um crescimento histórico de 226% em lançamentos de imóveis residenciais e de 21% com relação à venda de bens já construídos, quando comparado com o ano de 2020. E a tendência se manterá em alta ao longo de 2022, conforme aponta o Indicador Abrainc-Fipe.[1]

Embora o momento indique uma facilitação para aquisição de imóveis, a operação deve ser precedida de zelo e cuidado pelo comprador buscando preservar a segurança jurídica do negócio.

Nesse sentido, é muito importante que a aquisição de imóveis seja precedida de uma due diligence imobiliária, na qual são analisados documentos jurídicos do imóvel e das partes para identificar potenciais riscos envolvidos no negócio e também para documentar a situação jurídica dos envolvidos no momento da celebração do contrato de compra e venda.

Um dos problemas mais comuns nesse tipo de operação é a possibilidade da venda ser questionada por terceiros em razão de dívidas cobradas administrativa ou judicialmente.

Nesses casos, recomenda-se cautela no prosseguimento da operação de compra e venda e uma análise do cenário, pois o a legislação processual civil[2] define que a venda do bem gravado com penhora a terceiro poderá ser considerada fraude à execução. Isso porque, em procedimento executivo, há presunção de que o adquirente tinha conhecimento da compra de um bem dado em garantia.

Contudo, a análise de riscos não se resume a checagem dos registros do imóvel. A busca pelas certidões emitidas pelas instâncias judiciais estaduais, federais e trabalhistas, bem como das certidões fiscais é de suma importância para identificação de outras situações de risco.

Isso porque, a decretação de fraude à execução é presumida na seara fiscal quando há alienação de imóvel de devedor que tenha débito fiscal inscrito em dívida ativa, [3] ou cível, no caso o vendedor que, ao tempo da alienação, tenha processo capaz de torná-lo insolvente, conforme a legislação brasileira[4] e a jurisprudência[5] do Superior Tribunal de Justiça.

A análise das certidões, além de permitir a identificação de problemas no negócio jurídico, pode representar uma segurança ao adquirente, uma vez que o reconhecimento de fraude à execução na esfera cível não é presumida e poderá ser desconstituída caso o comprador comprove que adotou todas as cautelas necessárias para a compra do bem[6].

Merece destaque também a checagem documental dos antigos proprietários do imóvel (antecessores), pois a situação de fraude à execução pode ter ocorrido em negócios pretéritos, mas que pode atingir terceiro adquirente de boa-fé.

Exatamente por tais motivos que a due diligence imobiliária é tão relevante para evitar prejuízos financeiros ao comprador, pois pode resguardá-lo com os documentos capazes de salvaguardar a operação imobiliária ou então identificar as situações de vulnerabilidade que exigirão soluções jurídicas para a concretização da compra e venda.

[1] https://valor.globo.com/patrocinado/imoveis-de-valor/noticia/2022/04/01/mercado-de-alto-padrao-se-mantera-aquecido-em-2022.ghtml

[2] Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução: (…)III – quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude;

[3]  Art. 185. Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa.

[4] Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução: (…) IV – quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência; Brasil. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Institui o Código de Processo Civil. Diário Oficial da União de 17.03.2015.

[5] AgInt no REsp n. 1.885.750/AM, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/4/2021, DJe de 28/4/2021.

[6] “Súmula 375: O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”